Souvent, je me demande quel est le vrai poids du coût du logement dans l' indice des prix (IPC) américain, et si il est est sous-estimé compte tenu des prix fous de l'immobilier. Le coût apparemment inexorable du logement ne reflète-t-il pas notre endettement national et la véritable inflation qui nous frappe tous ? Il est vrai que la composante « logement » de l'IPC a un poids considérable.
Elle représente environ 35 % de l'IPC global et plus de 42 % de l'IPC de base (qui exclut l'alimentation et l'énergie). Loin d'être sous-estimé, le logement est de loin le poste de dépense le plus important du panier de l'IPC. Cependant, si beaucoup, comme moi, ont le sentiment que l'IPC ne tient pas bien compte des prix de l'immobilier, c'est davantage dû à la méthode de calcul du logement qu'à son poids relatif. Aux États-Unis, le Bureau des statistiques du travail (BLS) considère l'accession à la propriété comme un investissement, et pas une dépense de consommation.
Par exemple, l'achat d'une maison à 600 000 dollars et son enchérissement à 800 000 dollars est considéré une plus-value mais pas une dépense courante. Pour mesurer le coût du logement pour les propriétaires sans considérer l'investissement, le BLS utilise le "loyer équivalent pour les propriétaires" (OER), qui représente environ 26,7 % de l'IPC. Par ses enquêtes, l'OER interroge les propriétaires : « Si vous deviez louer votre maison aujourd'hui, à quel prix la loueriez-vous ?» Dans ce cas, le loyer de la résidence principale représente les 7,7 % restants du poids du logement et suit les prix des loyers pratiqués.Étant donné que les propriétaires actuels avec un prêt à taux fixe sur 30 ans ne voient pas leurs mensualités (capital et intérêts) varier quand les prix de l'immobilier s'envolent, l'IPC exclut intentionnellement les prix de vente des maisons, les acomptes et le capital restant dû des prêts hypothécaires. Il est important de noter que les données de l'IPC sur le logement souffrent d'un décalage bien connu de 6 à 12 mois.
Le BLS enquête sur les loyers en vigueur, mais la plupart des gens signent des baux de 12 mois. Lorsque les loyers du marché ou les prix des logements augmentent rapidement en temps réel, il faut beaucoup de temps pour que ces hausses se répercutent sur les loyers moyens actifs pris en compte par l'enquête de l'IPC. Quant à savoir si le coût du logement reflète fidèlement l'inflation et la dette publique, mon propos touche à un thème central de l'économie monétaire.
La relation entre la dette publique, les prix des biens et l'inflation s'articule autour de quelques dynamiques clés : quand la dette publique augmente considérablement et que les banques centrales maintiennent des taux d'intérêt bas ou augmentent la masse monétaire, ces liquidités se dirigent souvent directement vers des actifs tangibles (immobilier, bourse). Les prix élevés des logements sont fréquemment un symptôme direct de la dépréciation de la monnaie et de la recherche de capitaux bon marché face à une offre limitée de terrains et de logements.
Puis, quand les banques centrales relèvent les taux d'intérêt pour lutter contre l'inflation générale, comme elles le font actuellement, les coûts d'emprunt s'envolent. Dans le secteur du logement, cela crée un « effet de blocage » : les propriétaires refusent de vendre leurs maisons à faible taux d'intérêt, ce qui réduit fortement l'offre et fait grimper les prix malgré la hausse des taux. S'agit-il de la « véritable » inflation à laquelle je fais allusion ?
Pour quiconque souhaite acheter sa première maison, se lancer sur le marché locatif ou déménager, le coût du logement est effectivement le principal facteur de pression financière. Cependant, pour un propriétaire ayant souscrit un prêt immobilier à 3 % il y a plusieurs années (ou beaucoup moins en France), ses dépenses de logement restent stables, ce qui signifie que son taux d'inflation personnel est bien inférieur à celui des non-propriétaires.
En conclusion, bien que le logement soit un poste de dépense important (35 % de l'indice), la méthodologie utilisée empêche l'IPC d’être en prise directe avec les prix de l’immobilier. Le résultat est un indice qui reflète une consommation de logement lissée et décalée, plutôt que le coût immédiat et brutal d'un achat immobilier sur le marché actuel.






























